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"Es ist heutzutage leichter, eine Ehe zu scheiden, als einen Mieter aus einer Wohnung zu bekommen". Dieser Ausspruch, getätigt aus der zugegeben recht einseitigen Sicht des Vermieters, zeigt, daß gerade im Mietrecht gewisse Spielregeln im Miteinander beachtet werden müssen. Es handelt sich um ein Rechtsgebiet, das in hohem Maße von sozialen Gedanken und von richterlicher Rechtsfindung geprägt ist. Folgende Entscheidungen sollen dies verdeutlichen:
In einer Wohnung ist der Mieter sein eigener Herr. Den Vermieter geht es grundsätzlich nichts an, ob der Mieter Ordnung hält oder nicht. Zu diesem Ergebnis kommen sowohl das Amtsgericht Frankfurt (Az. 33 C 2515/97-67) als auch das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 92 C 5387/96-13). Die Gerichte wiesen jeweils fristlose Kündigungen seitens des Vermieters wegen Verwahrlosung der Wohnung ab.
Die vorgelegten Fotos zeigten zwar eine "völlig indiskutabel, nicht aufgeräumte Wohnung", meinte das Amtsgericht Wiesbaden. "Ein schlecht dekorierter Zustand infolge unterlassener Schönheitsreparaturen" führe jedoch nicht zu einer Substanzgefährdung der Räume, wie vom Vermieter behauptet.
Das "zentimeterhohe Herumliegen von Zeitungen, Computerteilen und Kleidungsstücken auf dem Boden" berechtigen den Vermieter ebenfalls nicht zu einer fristlosen Kündigung, urteilt das Amtsgericht Wiesbaden. Dem Mieter sei es gestattet, die Wohnung nach "eigenem Geschmack zu möblieren, zu nutzen und zu gestalten". Durch eine "bloße Unordnung" drohe der Wohnung kein Schaden.
In einer Gerichtsverhandlung wegen Mietwuchers machte ein Hamburger Amtsrichter keinen Hehl aus seinem Zorn gegenüber dem Vermieter, der die Notlage eines 24jährigen Umschülers schamlos ausgenutzt hatte. Für ein 8-Quadratmeter-Loch zahlte der Mieter 480 Mark. Duschen kostet extra. Das Gericht verurteilte ihn zu einer Geldbuße von 7.500 Mark. Hiebe gab es aber auch Richtung Staats-anwaltschaft. "Ohne die Presseberichte wäre hier doch gar nicht ermittelt worden", sagte Panzer laut einem Bericht in der taz Hamburg. Es gebe "Staatsanwälte, die lieber Pornos lesen" anstatt wegen Mietwuchers zu ermitteln, zitiert die taz den Richter weiter.
Der Haus- und Grundbesitzerverein in Hannover forderte seine Mitglieder Anfang September auf, vor der Wahl noch schnell die Mieten zu erhöhen. Begründung: Die 20-Prozent-Kappungsgrenze für Wohnungen, die vor 1981 fertiggestellt wurden und deren Kaltmiete höher als 8 Mark je Quadratmeter liegt, gelte seit dem 1. September nicht mehr. Es gelte auch hier "wieder uneingeschränkt die 30prozentige Kappungsgrenze". "Wie lange das halten wird, ist vom Wahlausgang am 27. September 1998 abhängig. Die SPD hat angekündigt, im Falle eine Wahlsieges den alten Rechtszustand wieder herzustellen", heißt es in dem Schreiben an rund 14.000 Vermieter in Hannover. "Die Vermieter, die das angeht, sollten daher nicht zögern und das Mieterhöhungsverlangen jetzt auf den Weg bringen", fordert der Haus- und Grundbesitzerverein Hannover seine Mitglieder zur Mieterhöhung auf.
Die Äußerung, "Ich mach dich platt" habe er zwar gebraucht, er habe das aber eher als "liebevolles Kosewort" und "eine Einladung zum Saufgelage" gemeint, versuchte sich der Mieter vor Gericht rauszureden. Das Amtsgericht Frankfurt nahm ihm das nicht ab und bestätigte die fristlose Kündigung des Vermieters (Aktenzeichen 33 C 4216/97-67). Mit der Drohung, "Ich mach dich platt", gerichtet an einen Hausmeister, habe der Mieter "seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter schuldhaft nicht unerheblich verletzt", urteilte das Gericht. Zum Streit war es seinerzeit gekommen, weil der Hausmeister den Mieter aufgefordert hatte, seinen Sperrmüll wieder wegzuräumen, da die Sperrmüllabfuhr vor zwei Tagen erfolgt sei. Der Vermieter hatte dem Mieter daraufhin fristlos gekündigt.
Zurecht habe der Mieter Mitte November 1994 seine Wohnung zum Ende des Monats fristlos gekündigt, stellt das Amtsgericht Bonn (Az. 10 C 298/95) nach Auswertung des Bandes eines Anrufbeantworters des Mieters fest. Ein Sachverständiger hatte daraufhin die Stimme der Vermieterin eindeutig erkannt. Die Vermieterin hatte auf dem Band mit aufgeregter Stimme angekündigt, daß es zu dramatischen Zuständen im Haus komme, wenn der Mieter nicht unverzüglich ausziehe. Da das Gericht die Vermieterin ebenfalls in aufgeregter Sprechweise erlebt hat, könne es "das Telefonat ohne weiteres der Vermieterin zuordnen", heißt es in dem Urteil.
Mit der Ankündigung auf dem Anrufbeantworter und einem wenige Wochen zuvor an den Arbeitgeber des Mieters geschriebenen Brief, in dem die Vermieterin den Mieter anschwärzte, habe sie ihre vertraglichen Pflichten in so erheblicher Weise verletzt, daß die fristlose Kündigung recht sei.
Das Gericht wies damit die Klage der Vermieterin auf Schadensersatz in Höhe von 6.379,15 Mark, unter anderem Mietnachzahlungen für drei Monate und unterlassene Schönheitsreparaturen, zurück. Statt Geld vom Mieter zu bekommen, muß die Vermieterin jetzt sogar selber zahlen: 3.248,50 Mark nebst 4 Prozent Zinsen für Makler- und Umzugskosten des Mieters.
Hausordnungen sind nötig. Sie regeln das Zusammenleben. Manche Vermieter sehen darin allerdings ein Instrument, ihren Mietern alles vorzuschreiben - selbst die Auswahl der Putzmittel.
So zum Beispiel ein Bonner Vermieter. "Für die Reinigung des Treppenhauses ist als Reinigungsmittel Stodil von der Firma Aldi zu verwenden", heißt es in der Hausordnung. Und wenige Zeilen weiter fordert er: "Die Fenster inklusive Rahmen sollten je Appartement mindestens einmal im Monat innen und außen mit Pril oder Spüli gereinigt werden." Und auch für das Reinigen der Fliesen, Duschwände und Armaturen in Bad und Küche kennt der Vermieter ein probates Mittel - namlich den Badreiniger der Firma Zekol von Aldi.
Daß die Fliesen nicht angebohrt werden dürfen, versteht sich fast schon von selbst.
Auch wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist eine Nebenkostenabrechnung erstellt, hat der Mieter nicht das Recht, seine Vorauszahlungen für diese Abrechnungsperiode zurückzufordern (OLG Hamm 30 RE Miet 1/98). Das Oberlandesgericht Hamm entschied jetzt per Rechtsentscheid den Dauerstreitpunkt zwischen Mieter und Vermieter, welche rechtliche Konsequenz es hat, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig oder gar nicht über Nebenkosten abrechnet.
Das Gericht erklärte, daß der Vermieter zwar grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Nebenkostenabrechnung erstellt haben müsse. Unterläßt der Vermieter diese Abrechnung, dürfe der Mieter aber nicht alle seine Vorauszahlungen zurückfordern, da Nebenkosten für das Mietobjekt auf jeden Fall entstanden seien.
Ein Rückzahlungsanspruch käme lediglich in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung während des Abrechnungszeitraumes überhaupt nicht genutzt hätte, und er nach dem Mietvertrag nur vorausabhängige Nebenkosten schulden würde. Statt eines Rückforderungsanspruches verwies das Oberlandesgericht Hamm den Mieter auf sein Recht, die Nebenkostenabrechnung einzuklagen oder die laufenden Vorauszahlungen zurückzubehalten, bis der Vermieter endlich abrechnet.
Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu einer Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht. Typische Urteile:
22 Prozent Mietminderung bei monatelangen erheblichen Bauarbeiten in und am Haus (LG Hannover 1 S 46/86).
25 Prozent Mietminderung, wenn infolge des Baulärms ein Öffnen der Fenster und eine normale Unterhaltung nicht möglich ist und es infolge der Bauarbeiten zu Erschütterungen in der Wohnung kommt (LG Darmstadt 17 S 284/82).
15 Prozent Mietminderung, wenn zur Durchführung der Bauarbeiten das Gebäude eingerüstet und mit Planen verhangen wird, so daß der Balkon nicht nutzbar und die Wohnung abgedunkelt ist (AG Hamburg 38 C 483/95).
80 Prozent Mietminderung, wenn der Vermieter das Dachgeschoß ausbaut und der Mieter sich praktisch in der darunter liegenden Wohnung nicht mehr aufhalten kann, wegen Schmutz und Gestank. Außerdem kam es hier mehrfach zum Einbruch von Regenwasser, Hitzestauungen unter dem Plastikzeltdach und sogar zu einem Durchstoßen der Wohnungsdecke (LG Hamburg 307 S 135/95).
Nicht nur Bauarbeiten im und am Gebäude des Vermieters können eine Mietminderung auslösen. Auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft berechtigen den Mieter bei entsprechenden Beeinträchtigungen zu einer Mietminderung (BayObLG RE-Miet 2/86).
Das Amtsgericht Sinzig mußte sich mit Urteil vom 6.5.1998 (NZM 1999, 760) zu einem ungewöhnlichen Schnarch-Fall unter Ehegatten äußern. Es entschied: "Krankhaftes Schnarchen, das einen verheirateten Mieter zwingt, aus dem gemeinsamen Schlafzimmer auszuziehen, kann eine Eigenbedarfskündigung begründen". Na denn: Gute Nacht! Übrigens: Wer sein Bett mit einem Schnarcher teilt, verliert jede Nacht eine Stunde Schlaf. So jedenfalls eine wissenschaftliche Studie der Majo-Klinik im US-Bundesstaat Minnesota (SZ v. 6.10.1999, S. 16).
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Sommer-Mietrecht Urteile rund um Feiern, Grillen, Garten und Ernten
Gartenfest
Feten dürfen im Freien steigen, aber ab 22 Uhr muss es leiser zugehen: Laut LG Frankfurt sollte das Fest dann in Keller oder Gartenhäuschen verlegt werden (2/21 O 424/88).
Barbecue
Grillen ist erlaubt, aber mit Einschränkungen. Das LG Stuttgart hält sechs Stunden jährlich für genug (10 T 359/96), und das AG Bonn erlaubt einmal Grillen pro Monat - mit 48-stündiger Voranmeldung bei den Nachbarn (6 C 545/96).
Balkon
Ist der Balkon unbrauchbar, darf die Miete gekürzt werden. Angemessen sind fünf bis 15 Prozent (u.a. LG Hamburg 311 S 119/96).
Gartenpflege
Mieter dürfen den Garten selbst gestalten - aber nicht einfach Bäume oder Sträucher entfernen (AG Köln 151 C 1074/75). Mehr als mähen, jäten und umgraben kann der Vermieter jedoch nicht erwarten (LG Darmstadt 17 S 168/82).
Ernte
Im Garten das Vermieters wachsendes Obst dürfen Mieter ernten (AG Leverkusen 28 C 277/93)